瞩望云霄2024年11月13日发布:博鳌·镁刻｜摩根大通朱海斌：未来商品房市场可能趋向政府主导

“房地产紧缩仍然要坚持，金融严监管仍然要持续。”摩根大通董事总经理朱海斌表示。

今年不会出现明显的政策放松

朱海斌在梳理过去10年宏观政策变化时说，2008年以后，基本上每隔三年就会出现一次政策放松，其中2008年4万亿的刺激政策，是中国经济过去10年最强的刺激。另外，2012、2013和2015、2016年又有两次政策放松。

朱海斌认为，今年财政政策、货币政策以及汇率政策在调整的同时都同步强调持续收紧房地产市场监管和严控，这是与以往不同的地方。

“财政政策、货币政策、汇率政策、房地产政策、监管政策”，是朱海斌提出判断政策松紧的五个方面。

在财政政策上，朱海斌分析称，2018年全年不会有明显放水。从财政赤字的水平看，2018年很可能与2017年接近，所以这次财政刺激力度也会比以往弱。

在货币政策上，朱海斌表示，利率政策和信贷政策的力度也可能远弱于以往。首先是利率政策，2008年、2012年、2015年，历次货币政策放水都伴随着一系列降息举措，但目前为止，银行存贷款利率没有任何调整。另外，从信贷增速看，今年4月央行降准之后，广义的信贷增速一路下行，6月份创下历史新低，我们分析央行的目标就是组织社会融资水平的下滑，下半年增速可能稳定在10%左右。

金融监管上，“4月以来，资管新规、理财新规陆续出台，表明严监管的方向不会有明显变化。”朱海斌说。

商品房市场可能趋向政府主导

就房地产行业，朱海斌对目前的宏观政策做了三轮解读。

一是下半年房地产市场可能会出现温和下滑。从房地产投资增速的规模来看，上半年增长10%，这并不是一个可持续水平，下半年可能会维持在4%到5%之间，全年维持在7%左右。

二是行业深度整合，大房企和中小房企之间的分化可能会进一步加剧。2020年之前，前8位房地产开发商的市场份额可能占到35%左右，前20位可能会超过50%，这与目前的房地产市场格局有所不同。

三是从政策来看，2017年应该说是继2003、2004年以后房地产政策变化最大的一年。新的楼市供应格局之下，商品房和保障房市场基本呈现并行局面。

目前我们所看到的种种行政措施可能会更加长期化，这对市场来说风险较大。以往商品房是以市场为主导的价格机制，未来则可能趋向由政府主导，管控价格、管控数量，这对房企来说可能是最大的政策挑战。

从整个房地产行业来看，未来城镇化仍然有一定的增量空间。未来支持新一轮行业需求的，不能简单说是一二线城市，还是三四线城市，更多的是城市群聚集带来的效应。

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